Geçit Hakkının Kaldırılması Davası ve Şartları

Türk hukukunda geçit hakkı, bir taşınmaz sahibinin kendi taşınmazından kamu yoluna ulaşabilmesi amacıyla başka bir taşınmaz üzerinden geçiş imkânı elde etmesini sağlayan bir irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 747 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu hak, zorunlu hallerde mahkeme kararıyla veya tarafların anlaşmasıyla tapu siciline tescil edilir. Ancak zamanla şartların değişmesi veya kamu yoluna yeni bir bağlantının açılması gibi nedenlerle bu imkâna ihtiyaç kalmayabilir. Böyle durumlarda geçit hakkının kaldırılması davası açılması gündeme gelir.

Geçit hakkı bir ihtiyaç üzerine tesis edildiğinden, ihtiyacın ortadan kalkması halinde yükümlü taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı üzerindeki sınırlamanın sonsuza kadar sürmesi beklenemez. Bu yazıda, tapu sicilindeki terkine ilişkin dava süreçleri ve kanuni şartlar ele alınacaktır.

1. Geçit Hakkının Tanımı ve Hukuki Dayanağı

Geçit hakkı, “irtifak hakkı” türlerinden biri olup taşınmaz mülkiyetini sınırlayan ayni bir haktır. TMK m. 747 uyarınca, genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz maliki, tam bir bedel karşılığında komşularından kendisine uygun bir geçit verilmesini talep edebilir. Bu ilişkide:

• Lehine Geçit Hakkı Kurulan Taşınmaz (Yararlanan Taşınmaz): Yola çıkış imkânı kazanan ve hak elde eden taşınmazdır.
• Aleyhine Geçit Hakkı Kurulan Taşınmaz (Yüklü Taşınmaz): Üzerinden geçiş yapılan ve katlanma yükümlülüğü altına giren taşınmazdır.

2. İrtifak Hakkının Sona Ermesi ve Geçit Hakkının Kaldırılması Yolları

İrtifak hakları, varlık sebebini oluşturan ihtiyacın değişmesi veya ortadan kalkmasıyla sona erer. Temel sona erme sebepleri şunlardır:

• İhtiyacın Ortadan Kalkması: Yararlanan taşınmazın doğrudan kamu yoluna bağlantı elde etmesi durumunda hak kendiliğinden gereksiz hale gelir.
• Tarafların Anlaşması: Taşınmaz maliklerinin tapu müdürlüğüne başvurarak karşılıklı irade beyanıyla tescili terkin ettirmeleridir.
• Mahkeme Kararı: Anlaşmanın sağlanamadığı hallerde geçit hakkının kaldırılması davası açılarak yargı yoluyla hakkın terkin edilmesidir.

3. Geçit Hakkının Kaldırılması Davası Şartları (TMK m. 783 – 785)

Hakkın yargı yoluyla terkin edilebilmesi için Türk Medeni Kanunu’nun 783, 784 ve 785. maddelerinde düzenlenen kanuni koşulların gerçekleşmiş olması gerekir.

a) Tescilin Terkini ve Taşınmazın Yok Olması (TMK m. 783)

TMK m. 783 uyarınca irtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın fiziksel olarak yok olmasıyla (doğal afet vb.) kendiliğinden sona erer. Taşınmazın yok olması durumunda hak fiilen kullanılamaz hale gelir.

b) Malik Sıfatlarının Birleşmesi Nedeniyle Geçit Hakkının Kaldırılması (TMK m. 784)

Yüklü ve yararlanan taşınmazların mülkiyeti aynı kişide birleşirse, malik tapu sicilinden irtifak hakkını terkin ettirme yetkisine sahip olur. Ancak terkin işlemi yapılmadığı sürece irtifak hakkı ayni hak olarak varlığını korur.

c) Geçit Hakkının Kaldırılması Davasında TMK 785 İhtiyaçsızlık Şartı

Uygulamada geçit hakkının kaldırılması davası en sık TMK 785. maddeye dayanılarak açılmaktadır. Maddeye göre iki temel durum mevcuttur:

“Lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa, yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir.
Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının, bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir.”

• Hiçbir Yararın Kalmaması: Lehine hak tesis edilen taşınmaz için yeni bir imar yolu açılmışsa veya taşınmaz başka bir yolla kamu yoluna kesintisiz bağlanmışsa, yükümlü malik terkini talep edebilir.
• Yarar-Yük Dengesi Sıkıntısı: Geçit hakkı yüklü taşınmaza aşırı yük getiriyor fakat lehine kurulan taşınmaza yok denecek kadar az yarar sağlıyorsa, uygun bir bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkin istenebilir.

4. Geçit Hakkının Kaldırılması Davasında Görevli Mahkeme ve Usul

a) Geçit Hakkının Terkini Davasında Taraflar

Dava, geçit yükü altındaki taşınmazın maliki tarafından açılır. Davalı taraf ise lehine geçit hakkı kurulmuş olan taşınmazın tapudaki malikidir.

b) Geçit Hakkının Kaldırılması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin bir uyuşmazlık söz konusu olduğundan görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise HMK uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

c) Geçit Hakkının Kaldırılması Davasında Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk

Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin yasal düzenlemeler uyarınca, geçit hakkının kaldırılması davası açılmadan önce dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulması hukuki bir zorunluluktur. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan açılan davalar usulden reddedilir. Arabuluculuk görüşmelerinde uzlaşma sağlanamaması halinde son tutanak eklenerek mahkemede dava ikame edilir.

5. Gayrimenkul Hukukunda Uzman Avukat Desteği

Geçit hakkının terkini süreçleri; mahkemece yapılacak bilirkişi incelemeleri, harita ve imar durumlarının analizi, yarar-zarar dengesinin tespiti ve dava şartı arabuluculuk aşamalarıyla teknik detaylar içeren hukuki süreçlerdir. Dava dilekçesinin doğru hazırlanmaması veya TMK 785 şartlarının eksik sunulması durumunda hak kayıpları yaşanabilmektedir.

Başta Gaziemir ve Menderes ilçeleri olmak üzere İzmir genelinde gayrimenkul hukuku, irtifak hakları, geçit hakkı terkini ve tapu iptal tescil davalarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Komşu taşınmaz yeni yola kavuştuysa geçit hakkı kendiliğinden kalkar mı?

Hayır, kendiliğinden kalkmaz. İhtiyaç ortadan kalkmış olsa dahi tapu sicilindeki tescilin terkin edilmesi gerekir. Taraflar tapuda anlaşarak terkin yapmazsa yükümlü malikin Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açması şarttır.

Geçit hakkının terkini davası açmadan önce arabulucuya gitmek şart mıdır?

Evet, gayrimenkul üzerindeki sınırlı ayni haklara ve taşınmaz devrine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk süreci işletilmeden açılan davalar mahkemece usulden reddedilir.

Geçit hakkı bedel ödenerek tamamen kaldırılabilir mi?

TMK m. 785/2 uyarınca, eğer geçit hakkı yükümlü taşınmaza çok ağır bir yük getiriyor ve yararlanan taşınmaza sağladığı fayda bunun yanında çok az kalıyorsa, mahkemece belirlenecek denk bir bedel karşılığında hakkın terkini talep edilebilir.