Kamulaştırma Nedir Nasıl Yapılır? (2026 Güncel Mevzuat Rehberi)

Devlet veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan taşınmazlara mevzuata uygun olarak el koyması işlemi kamulaştırma olarak adlandırılır. Mülkiyet hakkına doğrudan müdahale teşkil eden bu süreç, Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine sıkı sıkıya bağlıdır. Bu rehberde kamulaştırma nedir nasıl yapılır sorusunun yanıtı, idari aşamalar, uzlaşma usulü ve güncel Anayasa Mahkemesi kararları ışığında dava süreçleri detaylarıyla incelenmiştir.

1. Kamulaştırma Nedir Nasıl Yapılır ve Hukuki Dayanakları Nelerdir?

Anayasa’nın 46. maddesi uyarınca devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazların tamamını veya bir kısmını kamulaştırmaya ya da üzerinde idari irtifak kurmaya yetkilidir.

Hukuka uygun bir kamulaştırma işleminde bulunması gereken temel ilkeler şunlardır:

• Kamu Yararı Kararı: İşlemin başlama şartı yetkili idari merci (belediye encümeni, valilik, bakanlık vb.) tarafından alınmış geçerli bir “Kamu Yararı Kararı”nın varlığıdır.
• Yeterli Ödenek Zorunluluğu: 2942 sayılı Kanun’un 3/4. maddesi gereğince, idarece bütçeye yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanamaz.
• Gerçek Karşılık ve Peşin Ödeme: Taşınmazın rayiç değerini yansıtan gerçek karşılığı nakden ve peşin ödenmelidir. (Büyük enerji, sulama, orman ve tarım reformu projelerinde kanunun öngördüğü taksitlendirme süresi en fazla 5 yıldır ve küçük çiftçinin alacağı her halde peşin ödenir.)
• Özel Mülkiyette Olma Şartı: Kamulaştırma yalnızca özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde uygulanabilir; kamu malları kamulaştırılamaz.

2. İdari Aşama: İdarenin Kamulaştırma Süreci Nasıl Yapılır?

Taşınmaz sahiplerinin sürecin başında sıkça sorduğu kamulaştırma nedir nasıl yapılır konusu, mahkeme aşamasından önce idare tarafından yürütülen şu 4 idari adımdan oluşur:

1. Ödenek Ayrılması ve Kamu Yararı Kararı: İdare öncelikle bütçesini hazırlar ve yetkili organınca kamu yararı kararını alıp onaylatır.
2. Taşınmaz ve Hak Sahiplerinin Tespiti: Tapu ve kadastro kayıtları üzerinden taşınmazın sınırları, malikleri ve üzerindeki ayni haklar tespit edilir.
3. Kıymet Takdir Komisyonu Değer Tespiti: İdare bünyesinde kurulan kıymet takdir komisyonu, emsal satışlar ve taşınmazın niteliklerini inceleyerek tahmini bir bedel belirler.
4. Uzlaşmaya Davet ve Satın Alma Usulü (m. 8): İdare, taşınmaz sahibine resmi tebligat göndererek pazarlıkla satın alma görüşmelerine davet eder. Malikle anlaşma sağlanırsa “Uzlaşma Tutanak” imzalanır, bedel ödenir ve tapu idareye devredilir.

3. Uzlaşmazlık Durumunda Kamulaştırma Davaları Nasıl Yapılır?

İdare ile taşınmaz sahibi arasında uzlaşma sağlanamaması veya malikin davete icabet etmemesi durumunda idari aşama sona erer ve yargı süreci başlar:

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası (m. 10)

Uzlaşma sağlanamadığında idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde dava açar. Mahkeme, tarafsız bilirkişi kurulu marifetiyle taşınmazın gerçek piyasa değerini tespit eder. İdarenin bu bedeli malik adına bankaya depo etmesi üzerine taşınmazın idare adına tesciline karar verilir.

Kamulaştırma İşleminin İptali Davası (m. 14) ve Bekletici Mesele

Taşınmaz maliki; kamu yararı kararının, yetkisizliğin veya usulsüzlüğün varlığı iddiasıyla tebligattan itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesi‘nde kamulaştırma işleminin iptali davası açabilir.

📌 Güncel Uygulama Notu: Anayasa Mahkemesi kararları doğrultusunda, malikin 30 günlük süre içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açtığını belgelemesi halinde, Asliye Hukuk Mahkemesi yürütmenin durdurulması kararı aranmaksızın idari yargıdaki davanın sonucunu bekletici mesele yapmak zorundadır.

Fiili ve Hukuki Kamulaştırmasız El Atma Davaları

İdarenin usulüne uygun bir kamulaştırma süreci işletmeksizin taşınmaza fiilen el koyması (Fiili El Atma – Asliye Hukuk Mahkemesi) veya imar planlarında kamu hizmetine ayırıp uzun yıllar kamulaştırmayarak mülkiyet hakkını kısıtlaması (Hukuki El Atma – İdare Mahkemesi) halinde malikler tazminat davası açma hakkına sahiptir.

Acele Kamulaştırma Kararı ve İşleyişi (m. 27)

Yurt savunması veya özel kanunlarda belirtilen olağanüstü durumlarda Cumhurbaşkanı kararıyla idare, mahkemece el koyma bedeli tespiti yaptırarak taşınmaza derhal el koyabilir. Sonrasında asıl bedel tespiti ve mülkiyet devri süreçleri işletilir.

4. Kamulaştırma Nedir Nasıl Yapılır Konusunda Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma bedeline nasıl itiraz edilir?

İdarenin uzlaşma teklifini kabul etmek zorunda değilsiniz. Uzlaşmazlık halinde idarenin açacağı Asliye Hukuk Mahkemesi davasında bilirkişi raporuna itiraz edebilir, emsal emlak değerlerini mahkemeye sunabilirsiniz.

Kamulaştırma iptal davası açma süresi kaç gündür?

İdari aşamadaki tebligatın veya uzlaşma davetinin size ulaşmasından itibaren hak düşürücü süre 30 gündür. Dava İdare Mahkemesinde açılır.

5. Kamulaştırma Davalarında Gaziemir, Menderes ve Genişletilmiş Avukat Desteği

Süreç boyunca kamulaştırma nedir nasıl yapılır adım adım takip edilmeli; hak düşürücü 30 günlük iptal süresinin kaçırılmaması ve bilirkişi raporlarındaki eksik emsal hesaplamalarına zamanında itiraz edilmesi gereklidir.

Kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma nedeniyle mağduriyet yaşamanız halinde; başta Gaziemir ve Menderes bölgeleri olmak üzere İzmir geneli, tüm Türkiye ve yurt dışında ikamet eden vatandaşlarımız için uzaktan hukuki danışmanlık ve vekaletle dava takibi hizmeti sunan büromuzla iletişime geçebilirsiniz.