Tahliye Davası ve Kiracının Tahliye Sebepleri Rehberi

Kira ilişkisi, kiraya veren ile kiracının karşılıklı hak ve borçlarını düzenleyen sürekli bir borç ilişkisidir. Türk hukukunda kiracıların korunması ilkesi esas alınmakla birlikte, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ev sahibinin veya iş yeri malikinin taşınmazı tahliye ettirebileceği durumları sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlemiştir. Bu makalemizde tahliye davası ve kiracının tahliye sebepleri konusunu, kanuni dava açma sürelerini, dava şartı arabuluculuk sürecini ve mahkeme yetkilerini ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

1. Kiracının Temerrüdü ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 352/2)

Kiracının sözleşmedeki asli edimi kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemektir. Bir kira yılı içinde muaccel olan kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya iki ayrı haklı yazılı ihtar gönderilmesi halinde kiraya verene tahliye davası açma hakkı doğar.

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” (TBK m. 352/2)

• 1 Yıldan Kısa veya 1 Yıllık Sözleşmelerde: Kira süresi içinde yapılan 2 haklı ihtarın ardından, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• 1 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde: İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

2. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 350/1)

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi doğarsa tahliye davası açılabilir. İhtiyacın mahkeme nezdinde gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır. İleride doğması muhtemel henüz gerçekleşmemiş varsayımsal ihtiyaçlar dava sebebi yapılamaz.

Dava Açma Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

3. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 350/2)

Taşınmazın yıkılıp yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız hale geliyorsa tahliye talep edilebilir. Basit tadilatlar veya yüzeysel onarımlar bu madde kapsamına girmez. Onarım/proje durumunun mahkemeye sunulması gerekir. Dava açma süresi, sözleşme veya fesih döneminin bitiminden itibaren 1 aydır.

4. Sözleşme Süresinin Bitimi ve 10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması ev sahibine doğrudan tahliye hakkı vermez. Kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar.

10 Yıllık Uzama Süresi Kuralı: Sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildiriminde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir ve uzama yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.

5. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Taşınmazı mülkiyet yoluyla sonradan edinen yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı için iki farklı yoldan birini seçerek tahliye talep edebilir:

• İhtar ve 6 Ay Süre: Taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak ihtar edip, iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
• Sözleşme Sonu Kullanımı: Dilerse 6 aylık süreyi beklemeden, mevcut kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açabilir.

6. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Davası ve İcra (TBK m. 352/1)

Kiracının taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte, kiralananı belli bir günde boşaltacağına dair verdiği yazılı beyana tahliye taahhüdü denir. Taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan icra takibi (Örnek No: 14) başlatabilir veya Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir.

7. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması (TBK m. 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa, kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

8. Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarına ilişkin tahliye davalarında hukuki görev ve yetki kuralları şu şekildedir:

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer (mülk adresi) mahkemesidir.
• Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartı: 7445 sayılı Kanun uyarınca, kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında mahkemeye başvurmadan önce dava şartı olarak arabuluculuğa başvuru yapılması zorunludur. Arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlanmadan doğrudan açılan davalar usulden (dava şartı yokluğu sebebiyle) reddedilir.

9. Tahliye Davalarında Gaziemir ve Menderes Avukat Desteği

Tahliye davaları ve kiracının tahliye sebepleri; hak düşürücü 1 aylık dava açma süreleri, ihtar şartları ve zorunlu arabuluculuk süreçleri nedeniyle son derece hassas usul kurallarına tabidir. Haklı olsanız dahi usuli bir eksiklik davanın reddedilmesine ve uzun yıllar hak kaybı yaşanmasına sebep olabilir. Başta Gaziemir ve Menderes bölgesi olmak üzere İzmir genelinde kira hukuku, tahliye taahhütnameleri ve arabuluculuk süreçlerinizde profesyonel hukuki destek almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.