Tahliye Taahhüdü İcra Takibi ve Tahliye Davası | Avukat & Arabulucu Erdi Durak

Tahliye taahhüdü icra takibi ve tahliye davası, kiraya verenin (ev sahibinin veya işyeri malikinin) taşınmazı hukuki yoldan en hızlı şekilde tahliye ettirmesini sağlayan en etkili yasal mekanizmalardan biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) çerçevesinde düzenlenen bu süreç, kiracının yazılı olarak taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde devreye girer.

Bu rehberde, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları, 1 aylık hak düşürücü süre kuralı, Örnek No: 14 icra takibi, tahliye emrine itiraz edilmesi durumunda açılacak itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davaları ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

---

Tahliye Taahhüdü Nedir? (TBK m. 352/1)

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı olarak beyan ettiği tek taraflı bir hukuki işlemdir. Bu taahhüt, kiraya verene sözleşmeyi süresinden önce veya süre sonunda sona erdirme hakkı tanır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesi bu hususu şu şekilde düzenlemiştir:

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

---

Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları Nelerdir?

Uygulamada ve Yargıtay içtihatlarında bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli kabul edilebilmesi için şu şartları bir arada taşıması gerekir:

• Yazılı Olma Zorunluluğu: Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı şekilde yapılması şarttır. Şekil şartı geçerlilik koşuludur. Adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noter huzurunda düzenleme veya onaylama şeklinde de yapılabilir.
• Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imza tarihinden ve taşınmazın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte alınmalıdır. Sözleşme ile aynı gün veya teslimden önce alınan taahhütler, kiracının darda kalmasından yararlanıldığı (müzayaka hali) kabul edilerek geçersiz sayılır.
• Belirli veya Belirlenebilir Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Taahhütnamede kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltacağı net olarak (gün/ay/yıl) gösterilmelidir.
• Tüm Kiracılar Tarafından İmzalanması: Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için tüm kiracılar tarafından bizzat veya yetkili vekilleri aracılığıyla imzalanması zorunludur.
• Aile Konutu Durumu (TBK m. 194): Taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, kira sözleşmesinde adı geçmese dahi diğer eşin açık rızasının bulunmaması durumunda taahhüdün geçerliliği yargılama konusu yapılabilir.
• Koşul / Şart Durumu: Tahliye taahhüdü kural olarak kayıtsız ve şartsız olmalıdır; ancak Yargıtay içtihatlarına göre geciktirici (taliki) şarta bağlı taahhütler, şartın gerçekleşmesiyle geçerlilik kazanabilir.

---

Tahliye Taahhüdü İcra Takibi Süreci (Örnek No: 14)

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye taahhüdü icra takibi başlatabilir veya doğrudan dava açabilir. İcra takibi yolu seçildiğinde İcra ve İflas Kanunu’nun 272. ve devamı maddeleri uygulanır.

1. İcra Dairesine Başvuru ve Tahliye Emri Gönderilmesi

Kiraya veren, taahhütnameyi ekleyerek icra dairesinden kiracının tahliyesini talep eder (Uygulamada buna Örnek 14 Tahliye Takibi denir). İcra dairesi kiracıya bir Tahliye Emri tebliğ eder.

Tahliye emrini alan kiracıya şu ihtarlar yapılır:

• Taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmesi ve teslim eylemesi,
• Taahhüt altındaki imzaya veya tarihe bir itirazı varsa 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmesi gerektiği, aksi takdirde zorla çıkarılacağı bildirilir.

2. Kiracının Takibe İtiraz Etmemesi Hâlinde Süreç

Kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 15 gün içinde taşınmazı boşaltmazsa; kiraya veren icra dairesi aracılığıyla taşınmazın zorla tahliye edilmesini talep eder.

3. Tahliye Takibine İtiraz Edilmesi Hâlinde Açılacak Davalar

Kiracı 7 gün içinde icra dosyasına itiraz ederse takip durur. Kiraya verenin takibi devam ettirebilmesi için hukuki yollara başvurması gerekir:

• Noter Onaylı Taahhütlerde Veya İmza İnkar Edilmediğinde (İtirazın Kaldırılması): Kiracı imzayı inkar etmeyip sadece takibe itiraz etmişse ya da taahhütname noter onaylı/düzenlemeli ise; kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açabilir.
• İmza İnkarı Veya Adi Yazılı Taahhütlerde (İtirazın İptali): Kiracı adi yazılı taahhütnamedeki imzayı açıkça reddederse (imza inkarında bulunursa), İcra Hukuk Mahkemesi dar yetkili olduğu için imza incelemesi yapamaz. Bu durumda kiraya verenin genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın İptali ve Tahliye Davası açması gerekir.

Önemli Not (Dava Şartı Arabuluculuk): Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak itirazın iptali veya doğrudan tahliye davalarından önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi gereğince dava şartı zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması şarttır.

---

Tahliye Taahhüdü İcra Takibi İçin Hak Düşürücü Süreler

Kiraya veren, icra takibi yapmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası da açabilir. Ancak ister tahliye taahhüdü icra takibi ister doğrudan dava yolu seçilsin, başvurunun taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde yapılması zorunludur.

1 Aylık Sürenin Uzaması (TBK m. 353): Kiraya veren, 1 aylık dava açma süresi içinde veya daha önce kiracıya tahliye edeceğine ilişkin yazılı bir ihtarname tebliğ ettirmişse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzamış sayılır.

---

Tahliye Taahhüdü İcra Takibinde Yetkili ve Görevli Mahkemeler

Tahliye taahhüdüne dayalı hukuki süreçlerde görev ve yetki kuralları şu şekildedir:

• Yetkili İcra Dairesi ve Mahkemeler: HMK ve İİK genel yetki kuralları uyarınca; borçlunun (kiracının) yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer olan taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi ve mahkemeleridir.
• Görevli Mahkemeler:
  • İmza inkarı olmayan ve noter onaylı taahhütlerde itirazın kaldırılması için: İcra Hukuk Mahkemesi
  • İmza inkarı olan hallerde veya doğrudan açılan tahliye davalarında: Sulh Hukuk Mahkemesi

---

Sonuç ve Hukuki Danışmanlık

Tahliye taahhüdü icra takibi ve tahliye davaları; sürelere sıkı sıkıya bağlı, hak düşürücü 1 aylık sürenin takibini ve itiraz türüne göre doğru mahkemenin seçilmesini gerektiren teknik bir süreçtir. Yapılacak usul hataları, takibin iptaline veya davanın reddine yol açarak uzun süre hak kaybı yaşanmasına neden olabilir.

Gayrimenkul ve kira hukukundan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarınızda hak kaybına uğramamak adına İzmir, Gaziemir ve Menderes bölgesinde hizmet veren Avukat & Arabulucu Erdi Durak ile iletişime geçebilirsiniz.