Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 351)

Konut ve işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruma ilkesini esas almıştır. Bununla birlikte mülkiyet hakkı çerçevesinde, taşınmazı yeni edinen malikin de kiralananı belirli şartlarla geri alabilmesine imkân tanınmıştır. Bu hukuki yollardan biri de yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenen bu mekanizma, taşınmazı sonradan edinen kişinin kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri gereksinimini güvence altına almayı amaçlar.

Kiracılık ilişkisi mevzuatımızda geniş bir hukuki koruma altında olsa da taşınmazı yeni satın alan kişinin kendisi veya yakınları için ihtiyacı doğduğunda kiracının tahliyesi mümkündür. Ancak bu talep sıkı şekil şartlarına, hak düşürücü sürelere ve samimi bir ihtiyacın varlığına tabidir.

1. TBK 351 Kapsamında Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Hakkı

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi TBK m. 351’de şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

2. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca yeni malikin açacağı tahliye davasının kabul edilebilmesi için şu şartların bir arada bulunması zorunludur:

• Yeni Malik Statüsü: Mülkiyetin tapuda devredilmesiyle birlikte yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir ve TBK m. 351 kapsamında tahliye talep etme hakkı kazanır.
• Gerçek, Samimi ve Halen Mevcut İhtiyaç: Taşınmazın yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanılma zorunluluğu bulunmalıdır. İhtiyacın dava açıldığı tarihte var olması ve yargılama sonuna kadar devam etmesi şarttır. Henüz doğmamış, ileride gerçekleşmesi muhtemel veya sırf kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülen iddialarda dava reddedilir.
• İspat Yükü: İhtiyacın varlığını ispat yükü davacı yeni maliktedir. İkametgâh durumu, mevcut evin yetersizliği, kirada oturulması veya işyeri açma zorunluluğu gibi hususlar somut delillerle mahkemeye sunulmalıdır.

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler ve İhtarname

Kanun, yeni malike tahliye davası açabilmesi için iki alternatifli süre ve bildirim usulü tanımıştır:

a) Edinme Tarihinden İtibaren 1 Ay İçinde Tebliğ Şartı (6 Aylık Dava Açma Süresi)

Yeni malik, taşınmazı tapuda devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde yazılı ihtarnameyi kiracıya tebliğ ettirmiş olmalıdır. İhtarnamenin 1 ay içinde notere verilmesi yeterli olmayıp bu süre içinde kiracıya ulaşması/tebliğ edilmesi esastır. İhtarın 1 ay içinde tebliğ edilmesi şartıyla, edinme (iktisap) tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra dönemin sonuna kadar tahliye davası açılabilir.

b) Kira Sözleşmesinin Bitiminden İtibaren 1 Ay İçinde Tahliye Davası Açılması

Yeni malik dilerse edinimden itibaren 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay beklemek yerine, mevcut kira sözleşmesinin süresinin dolmasını bekleyebilir. Bu durumda sözleşme süresinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açma hakkına sahiptir. (TBK m. 353 uyarınca daha önce yazılı bildirim yapılmışsa dava açma hakkı sözleşme yılı sonuna kadar uzar).

4. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira uyuşmazlıklarından doğan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Yetkili mahkeme ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

5. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme uyarınca, kira uyuşmazlıklarında tahliye davası açılmadan önce dava şartı zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi yasal bir zorunluluktur.

• Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan açılan tahliye davaları mahkemece dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.
• Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşmaya varırsa düzenlenen tutanak ilam niteliğinde belge sayılır. Anlaşma sağlanamaması halinde ise son tutanak dava dilekçesine eklenerek dava açılır.

6. Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Sorumluluğu (TBK m. 355)

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye gerçekleştiğinde, malik taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kuralın ihlal edilmesi durumunda yeni malik, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

7. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Süreçlerinde Uzman Desteği

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, gerek ihtarname tebliğ sürelerinin kaçırılmaması gerekse samimi ihtiyacın Yargıtay kriterlerine uygun şekilde ispatı noktasında teknik bir hukuki çalışma gerektirir. Hak düşürücü sürelerin ihlali davanın usulden reddine ve ciddi zaman kaybına yol açmaktadır.

Başta Gaziemir ve Menderes olmak üzere İzmir geneli ve tüm Türkiye’deki müvekkillerimiz için kira hukuku uyuşmazlıklarında, ihtarname çekilmesi, arabuluculuk süreçlerinin yürütülmesi ve tahliye davalarının takibinde uzman kadromuzla hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yeni malik ihtarname çekmeyi veya 1 ay içinde tebliğ ettirmeyi unutursa ne olur?

Taşınmazın ediniminden itibaren 1 ay içinde yazılı ihtarname kiracıya tebliğ edilmezse, yeni malik 6 aylık süreye dayanarak tahliye davası açma hakkını kaybeder. Bu durumda ancak kira sözleşmesinin bitimini bekleyerek sözleşme sonundan itibaren 1 ay içinde dava açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev başkasına kiralanabilir mi?

Hayır. TBK m. 355 gereğince ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini sağlayan malik, haklı bir sebep olmadıkça taşınmazı 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralayamaz.

Yeni malik kira bedelini dilediği gibi artırabilir mi?

Taşınmazı satın alan yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Sözleşmedeki şartlar ve yasal artış oranları dâhilinde hareket etmek zorundadır; sırf mülkiyet değişti diye dilediği oranda kira artışı talep edemez.